Elke bedrijfsleider wordt dezer dagen geconfronteerd met de vraag welke impact de Covid-19 pandemie zal hebben op zijn of haar business. Dat is in het bedrijfsvastgoed niet anders. Het is echter de vraag van één miljoen, waar meer dan 1 glazen bol voor nodig is om nu een helder antwoord op te geven.

Niettemin durven wij het aan om onze toekomstvisie met u te delen.

Futurn is ontwikkelaar van bedrijfsvastgoed en focust zich op herontwikkeling van bestaande sites. Zo werkt Futurn aan de vergroening van (bedrijfsmatig) vastgoed en behoudt het open ruimte. Wij bouwen bedrijvenparken met KMO units en build-to-suits voor industriële en ambachtelijke bedrijven. De drivers van ons businessmodel zijn
1. een goed draaiende economie met bedrijven die verouderde sites verlaten, 2. bedrijven die graag investeren in nieuw en performant bedrijfsvastgoed en 3. een flinke scheut bancaire olie die de machine soepel doet draaien. Er dient zich nu echter een vierde driver aan: de overheid.

1.       Aanbod verouderde sites

Op dit punt kunnen we er van uitgaan dat deze crisis economische slachtoffers zal maken waardoor panden leeg komen te staan. De economie heeft altijd een zekere mate van vervelling nodig dus dat is as such geen ramp. Zwakkere bedrijven zullen het nu wel sneller moeilijk krijgen, waardoor meer sites op de markt gaan komen. Een groter aanbod impliceert doorgaans een daling van de prijzen of sites die langer te koop gaan staan, maar deze logica durven wij in de huidige context betwijfelen. De appetijt van ontwikkelaars om deze sites op te kopen en te herontwikkelen, was net voor de corona epidemie bijzonder groot en zelfs als deze wat afzwakt, verwachten wij dat er altijd spelers zullen zijn die een positie durven innemen anticiperend op een heropleving van de economie. De onzekerheid over de heropleving van de economie verhoogt wel het risicoprofiel van dergelijke investeringen waardoor een prijsstijging van dergelijke sites, niet in de lijn der verwachting ligt.

2.       Investeringen van bedrijven

We komen uit een periode van hoogconjunctuur. Bedrijven hadden volop investeringsplannen en grotere, duurzamere en moderne bedrijfsgebouwen pasten in dit plaatje. Het ecologisch bewustzijn was groot en richtinggevend voor bedrijfsmatige investeringen. Zullen bedrijven op korte termijn bereid zijn deze draad terug op te nemen ? Sommige bedrijven zullen financiële reserves kwijt zijn of geconfronteerd worden met een traag herpakkende vraag. Ons inziens zullen 2 factoren bepalen of een bedrijf snel omschakelt: enerzijds de harde economische realiteit en anderzijds de psychologie van de bedrijfsleider.

Het is evident dat om een investering te kunnen doen, het economisch plaatje moet kloppen: is de behoefte om uit te breiden en te verhuizen nog even hard aanwezig en kan de investering financieel rondgedraaid worden? Businessplannen moeten herbekeken worden in het licht van een mogelijks nieuwe realiteit of met een andere startsituatie als voor de coronacrisis.

Even belangrijk lijkt ons echter de psychologie van de ondernemer en in hoeverre het ondernemersvertrouwen een knauw heeft gekregen. Onze maatschappij is op een paar weken (misschien zelfs dagen) tijd in snelheid gepakt en abrupt tot stilstand gekomen. Dat had niemand verwacht. De goesting om terug aan de slag te gaan is massaal aanwezig zowel bij bedrijfsleiders als bij medewerkers en “ons kot” hebben we zo langzaamaan wel gezien. Maar starten we terug op met de handrem binnen bereik of durven we opnieuw te vertrouwen dat we deze externe crisis de baas kunnen – mits bijsturingen van hoe we in de toekomst gaan leven en werken?

Niet elk bedrijf zal op positieve wijze met deze twee factoren kunnen omgaan en dus ja, er zal een effect zijn op de markt van bedrijfsvastgoed waarbij er een vertraging zal zijn bij de commercialisatie van projecten. Tegelijkertijd verwachten wij een tegenbeweging van bedrijven die snel terug business as usual zullen kennen, maar maar ervoor zullen kiezen hun expansie te realiseren in een nieuw huurpand, in plaats van te investeren in een kooppand. Huren biedt het voordeel dat er geen financiële reserves worden aangesproken terwijl de flexibiliteit groot is. Een opverende huurmarkt zal de investeringsmarkt voor bedrijfsvastgoed ten goede komen en tegelijk meer investeerders aantrekken die dit type panden kopen. Dit kan een belangrijke evolutie op de markt van KMO vastgoed worden die bij uitstek een markt was voor eigenaar-gebruikers eerder dan voor beleggers en hun huurders.

3.       Beschikbaarheid bankfinanciering

De conjunctuur op de vastgoedmarkt is sinds jaar en dag sterk gecorreleerd met de appetijt van de bankiers om ontwikkelaars én de klanten van de ontwikkelaars te ondersteunen bij hun investeringen. Zowel ontwikkelaar als bedrijven maken dankbaar gebruik van deze (goedkope) externe financiering en hierdoor draaide de markt van bedrijfsvastgoed aan een hoog toerental.

Vandaag wordt er terug nauwlettend in het oog gehouden of en hoe banken hun kredietpolitiek zullen handhaven. Wij hebben er vertrouwen in dat het externe karakter van deze crisis in combinatie met een selectieve maar daadkrachtige ondersteuning van de overheid een zeer degelijke basis biedt om snel terug naar de orde van de dag te gaan. Misschien zullen de financieringspercentages wat zakken en verhogen de bancaire marges een beetje maar mede dankzij de zeer lage basisrente (die nog lang zo zal blijven), gaan we ervan uit dat de motor blijft draaien. Niemand heeft er immers belang bij dat deze motor stilvalt dus dat lijkt ons een mooie gemeenschappelijke doelstelling én verantwoordelijkheid.

4.       De overheid

Een nieuwe driver zal echter ook de reactie van de overheid zijn op middellange termijn. Het is immers zo dat de toegebrachte economische schade haar kostenplaatje heeft en dat die factuur door iemand moet betaald worden. De overheid zal haar staatsschuld verder zien doorstijgen en er zal een gezond evenwicht moeten gezocht worden tussen lage intresten, een portie inflatie en een hernieuwde fiscaliteit die ondernemen niet verstikt maar wel bevordert.

Naast al deze factoren, stellen we vast dat deze crisis ook een aantal nieuwe inzichten naar boven brengt, die op hun manier weer opportuniteiten in zich houden.

• Telewerk is here to stay: we stellen allemaal vast dat een videocall in heel wat gevallen best wel een degelijk alternatief is voor een tijdrovende verplaatsing met files en laatkomers, terwijl er doorgaans zeer efficiënt vergaderd wordt;
   
• Het even verplicht op de pauzeknop indrukken doet veel mensen bewuster leven en inzetten op een gezondere levensstijl;
   
• We beseffen het belang van lokaal produceren om niet volledig afhankelijk te zijn van buitenlandse grootmachten;
   
• Veel aandacht voor onze omgeving en het besef dat we er goed zorg moeten voor dragen, onder andere door het verder vergroenen van ons patrimonium;
   
• Zelfs met een lockdown van het retailapparaat zorgt het online gebeuren ervoor dat we perfect kunnen blijven functioneren; we missen de gezelligheid van het shoppen maar de goederen worden netjes thuis afgeleverd.

Sommige van deze trends zijn niet nieuw maar kunnen zich nu wel daadkrachtiger doorzetten met tal van opportuniteiten voor bedrijven die hier op inspelen.

Concluderend kunnen we stellen dat we bij Futurn – geheel in de stijl van het bedrijf – een positief-realistisch toekomstbeeld hebben van de vastgoedmarkt. Er zal een vertraging zijn maar ons inziens zijn de fundamenten voor de economie niet in die mate veranderd dat er een lange crisis verwacht wordt. Zelfs durven wij gewagen van een positieve outlook gelet op een aantal verschuivingen die net heel wat opportuniteiten in zich houden, denken we hierbij maar aan meer lokaal produceren, het verder vergroenen van onze bedrijfsgebouwen en andere distributievormen.

ENKELE VAN ONZE PROJECTEN