Fiscaal

Als ondernemer wil je liefst zoveel mogelijk btw recupereren. Verhuur je een (stuk van een) bedrijfsgebouw? Goed nieuws: de nieuwe regelgeving omtrent de btw op onroerende verhuur - die op 1 januari 2019 van kracht werd - zorgt voor extra btw-recuperatie.
 
Tot 2019 was het simpel: er werd in de meeste gevallen geen btw toegepast op de huurgelden van bedrijfsgebouwen. Het nadeel hiervan was dat je als verhuurder geen btw kon recupereren op de verhuur en dus ook niet op de bouw- en herstellingswerken aan het bedrijfsgebouw. De paar uitzonderingen - verhuur van parkings en opslagruimtes, onroerende leasing en hotelaccommodatie - waren voor de meeste ondernemers onder ons niet van toepassing.
 
Het opzetten van complexe structuren om dit te omzeilen (denk aan de oprichting van diensten- of bedrijvencentra, recht van opstal, leasing...) was complex en bood geen rechtszekerheid aan de verhuurder en huurder. Gelukkig laat de Europese Unie toe dat lidstaten voor bepaalde belastingplichtigen zélf een optie tot btw-heffing invoeren. Dit is op 1 januari 2019 dan ook in België gebeurd: sindsdien geldt een btw-heffing van 21 % op de huurgelden van bedrijfsgebouwen. Wat betekent dit nu concreet voor jou als ondernemer en wat zijn de voorwaarden?
 
Een overzicht:
 

1.  Invoering optionele btw-heffing op onroerende verhuur

 
Deze btw-heffing geldt voor verhuurovereenkomsten die aangegaan zijn vanaf 1 januari 2019 en bevat enkele voorwaarden.

• De verhuurovereenkomst gaat over een nieuw gebouw, opgericht na 1 oktober 2018.
• De materiële bouwkosten van die nieuwbouw (grond- en stabiliseringswerken) werden na 1 oktober 2018 gefactureerd, voorbereidende bouwkosten (architect, voorstudie) mochten al wel eerder gefactureerd worden.
• Dit geldt ook voor vernieuwbouw: dit zijn gebouwen die fundamenteel gerenoveerd werden na 1 oktober 2018 en die als ‘nieuw gebouw’ beschouwd worden.
• De huurder is btw-belastingplichtige, al moet hij of zij niet noodzakelijk een btw-belaste activiteit uitoefenen (denk aan vrije beroepen, vrijgestelde of gemengde btw-plichtige).
• De huurder gebruikt het onroerend goed uitsluitend voor zijn economische activiteit.
• De verhuurder verhuurt het onroerend goed zonder meer: dus gewoon de pure verhuur zonder andere bijkomende diensten.
• Zowel de huurder als verhuurder zijn akkoord met de btw-heffing: dit moet ook uitdrukkelijk vermeld staan in het verhuurcontract.
• Verhuur je een gedeelte van een gebouw? Dan moet dit gedeelte economisch gezien zelfstandig kunnen functioneren. Dit betekent bijvoorbeeld dat het gedeelte toegankelijk moet zijn van buitenaf zonder dat hierbij ruimten die exclusief voorbehouden zijn voor een andere gebruiker moeten worden doorkruist.
• Er is een herzieningstermijn van 25 jaar om misbruiken en optimalisatietechnieken tegen te gaan. Elke herziening heeft gevolgen voor de verhuurder, bv. wanneer de huurder niet meer btw-plichtig is of de huurder gebruikt het gebouw niet meer uitsluitend voor zijn activiteit. Het is dus erg belangrijk om je huurder goed te leren kennen en je contractueel goed in te dekken!
   

2.  Versoepeling regeling verhuur opslagruimte

Deze btw-heffing wordt enkel nog verplicht toegepast indien optionele btw-heffing niet meer mogelijk is (bv. bij verhuur aan een particulier). Zowel de verplichte (oude) heffing als de nieuw ingevoerde optionele btw-heffing geldt voor alle bestaande opslagruimtes, dus niet alleen voor nieuwbouw of vernieuwbouw.  De definitie van het begrip ‘opslagruimte’ werd ook vastgelegd en hier geldt de regel:
 
Meer dan 50 % van de ruimte wordt gebruikt als opslagruimte.
Maximaal 10 % wordt gebruikt als winkelruimte.
 
Wordt er minder dan 50 % van de ruimte gebruikt als opslagruimte of meer dan 10 % als winkelruimte? Dan is de verplichte btw-heffing niet van toepassing op deze huurgelden. Eventueel kan in geval van een (ver-)nieuwbouw wel nog beroep gedaan worden op de optionele btw-verhuur.
 

3.  Invoering toepassing btw-heffing op kortstondige verhuur

Deze btw-heffing geldt voor verhuurovereenkomsten met een verhuurtermijn van maximaal 6 maand.
Onderstaande huurders worden vrijgesteld:

• Particulieren

• Verhuur bestemd voor bewoning of niet-economische doeleinden

• Organisaties zonder winstoogmerk (vzw)

• Organisaties in de socioculturele sector die vrijgesteld zijn (bv. ziekenhuis, museum, universiteit)

CONCLUSIE:

Deze nieuwe regelgeving is voordelig voor zowel de verhuurder als de huurder: beide partijen kunnen nu de btw recupereren en dit kan zorgen voor interessante investeringsmogelijkheden op de Belgische vastgoedmarkt. België heeft nu ook ineens dezelfde regelgeving als z’n buurlanden waardoor de concurrentiekloof kleiner wordt, dit kan onze economie alleen maar stimuleren.
 
Heb je nog vragen over de btw-regeling? Roel helpt je graag verder!