5 belangrijke vragen bij de verkoop van een bedrijfspand
De verkoop van jouw bedrijfspand is serious business. Na het bepalen van de vraagprijs en de verkoopstrategie kun je aan de belangrijkste fase beginnen: het vinden van een solvabele en ernstige koper. Deze vragenlijst zorgt ervoor dat je goed voorbereid begint in het verkoopproces.
1. Heb ik alle nodige attesten?
Deze 5 attesten moet je als verkoper kunnen voorleggen aan de koper.
· Bodemattest
In het Vlaamse Gewest moet je voor elk kadastraal perceel (met of zonder gebouw) een bodemattest voorleggen. Maakt jouw bedrijfspand deel uit van een bedrijf dat risico-activiteiten uitoefent of werden er in het verleden ooit risico-activiteiten uitgeoefend? Dan moet je bovenop het bodemattest een oriënterend bodemonderzoek laten uitvoeren - hetzij maximaal 1 jaar vóór de verkoop van het bedrijfspand indien het bedrijf nu nog steeds risico-activiteiten uitoefent, hetzij na stopzetting in het verleden. Mogelijk is de grond (historisch) vervuild en moet die eerst grondig gesaneerd worden. De kosten van dit bodemonderzoek zijn voor de verkoper. Check https://ovam.be/risicogronden en ontdek of jouw bedrijf een risico-activiteit uitoefent.
· Stedenbouwkundig uittreksel
Dit bestaat uit zowel het uittreksel uit het plannenregister (= meest recente stedenbouwkundige bestemming) als het uittreksel uit het vergunningsregister (= bedrijf vergund of niet? bouwovertreding of niet?). Deze uittreksels zijn 1 jaar geldig en kun je opvragen bij de gemeente waar je bedrijf gelegen is.
· Postinterventiedossier (PID)
Sinds 2001 is dit verplichte dossier een handige tool voor de koper: hierin vindt hij alle documenten die betrekking hebben op werkzaamheden aan het pand. Wat is de structuur van het gebouw en welke materialen zijn er gebruikt? Dit dossier blijft bij het gebouw en wordt altijd doorgegeven aan de nieuwe eigenaar.
· Keuring elektrische installatie
Dit controleverslag is sinds 2008 verplicht en geeft de koper een oordeel over de toestand van de elektrische installaties en leidingen.
· Energieprestatiecertificaat (EPC)
Het EPC geeft een indicatie over de energiezuinigheid van het gebouw en is 10 jaar geldig. Sinds 01/01/2020 is dit ook verplicht bij de verkoop van bedrijfsgebouwen. Deze verplichting geldt voor bedrijfsgebouwen met een maximale vloeroppervlakte van 500 m2.. Meer info op https://www.vlaanderen.be/energieprestatiecertificaat-epc-bij-verkoop-of-verhuur-van-een-klein-niet-residentieel-gebouw-zoals-kantoor-winkel-horecazaak.
2. Hoe zit het met de meerwaardebelasting?
Deze belasting wordt geheven op de winst (meerwaarde) die je bij de verkoopstransactie binnenhaalt. Heb je een vennootschap? Dan betaal je een meerwaardebelasting van 25 %.
3. Geldt er een voorkooprecht op het gebouw?
Bij een voorkooprecht kan een derde partij (bv. de overheid of een huurder bij een conventioneel voorkooprecht), alsnog als eerste het pand aankopen, zélfs al is er een akkoord tussen de verkoper en een andere koper.
4. Zijn er erfdienstbaarheden op het terrein?
Mogen andere personen - die niet bij het bedrijf horen - gebruik maken van jouw oprit of parking? Dat kan het geval zijn wanneer er bv. een ander bedrijf of particuliere woning deel uitmaakt van jouw bedrijfsterrein. Ook de ligging van openbare waterleidingen of andere openbare nutsleidingen en kabels kun je best melden aan de koper.
5. Zijn er geen openstaande schulden betreffende het bedrijfspand?
Zorg ervoor dat alle eventuele syndicuskosten of kosten van het parkmanagement al betaald zijn bij het verlijden van de akte. Het spreekt voor zich dat je als potentiële koper een slecht buikgevoel krijgt als er bij de ondertekening van de akte alsnog een onbetaald lijk uit de kast valt..
Een goeie voorbereiding is dus erg belangrijk: je vermijdt lastige situaties in het verkoopproces en vooral pijnlijke stiltes aan de notaristafel bij het verlijden van de akte.. Serious business, inderdaad.